房住不炒房主不“保”——解密楼市财富密码

课程概览

学习目标

• 以客户听得懂、感兴趣、有共鸣的房子（更可定制当地楼市最新分析）作为话题点，让客户透彻了解房子是什么、现在房子怎么了、房住不炒到房主不“保”的变化，挖掘客户家庭资产结构失衡的痛点；

• 从房子切入年金险和人寿保险，客户迅速理解保单的价值，并认同配置保险的重要性和紧迫性，大幅提高产说会销售战果。

课程大纲

• 导引：千人抢房视频

• • 1. 疫情以来中国楼市调控过山车

• 2. 疫情以来中国房价的任性上扬

  视频：CCTV专题视频

  • 1）最新的楼市供给侧调控

  思考：为什么有钱人买房子趋之若鹜？

• 第一讲：认真聊聊房子

  互动：疫情期间全球上演了疫、金、供、油四杀，房价呢？

  研报：疫情期间全国房价变化

• 一、买房子的两性三要素

• 1. 买房子买的就是两性——稀缺性、预期性

  案例：三亚的房子值得投资吗？

• 2. 影响房价的三要素——土地、货币、人口

  思考：您所在的城市3要素情况如何？

• 二、哪五类房子不能买

  互动：其实是四句广告词不能信

• 1. 面朝大海春暖花开——海景房不能买

  • 1）海景房的坑——审美疲劳、海盐侵蚀、并不宜居
  • 2）旅游地产、度假地产绝对是伪需求

• 2. 用一座城感动一座城——超级大盘不能买

  • 1）核心地段没有超级大盘
  • 2）超级大意味着稀缺性不足
  • 3）持续新盘上市就是业主在替开发商站岗

  案例：碧桂园十里银滩

• 3. 一铺富三代——商铺不能买

  • 1）再交易成本
  • 2）稀缺性评估难度
  • 3）空租期
  • 4）租售比
  • 5）杠杆率与加杠杆成本

  案例：小李的金铺梦碎了

• 4. 城市中心财富引擎——公寓不能买

  • 1）再交易成本
  • 2）政策性风险
  • 3）租售比
  • 4）不宜居
  • 5）稀缺性不足

  案例：广州解绑商服政策一日游

• 5. 把固定资产卖成快消品的不能买

  案例：房地产界的高周转之恶

• 三、买房子的两个不相容需求——自住vs.投资

• 1. 自住类购房的五原则

  • 1）生活半径原则
  • 2）交通线延伸原则
  • 3）买预期不买成熟
  • 4）踮脚抬手原则
  • 5）重宏观轻微观原则

  案例：拧巴的决策通常不是最优决策

• 2. 投资类购房的七原则

  • 1）视角升维到全国地图
  • 2）极致稀缺性原则
  • 3）买预期不买成熟
  • 4）杜绝一切自主代入感
  • 5）多踩盘多走二级市场
  • 6）别对投资品有感情
  • 7）关注资本&人才双虹吸效应

  案例：首先确保不能掉坑里

• 四、房票的技术性解决方案

• • 1. 理解了人口竞争就理解了房票的实质
• • 2. 先找一手资料后看解读文章
• • 3. 做自由中国公民杜绝户籍情结

• 4. 先买房后结婚

  案例：技术性突破限购

• 第一讲小结：不懂房子的投资人并不懂金融，不懂房子的理财顾问卖不好保险

• 第二讲：房子是什么

  互动：房子到底是什么

• 一、房子的金融定义

• • 1. 家庭财富承载资产

• 2. 鲜明的金融投资品属性——复利、杠杆

  互动：为什么买房子

• 二、买房子的四大理由

• 1. 复利增长资产

  互动：房价上涨模型

• 2. 最容易加杠杆的投资标的

  互动：没有对比就没有伤害

• 3. 最低成本加杠杆的投资标的

  研报：最新利率汇总表

• • 4. 有较高的使用价值——最朴素的投资理念

• 三、贷款买房的四大诱惑

  互动：为什么有钱人要贷款买房

• • 1. 更高的投资回报率
• • 2. 更健康的家庭现金流
• • 3. 更具灵活性、流动性的家庭资产结构

• 4. 更低的投资风险

  研报：全款买房 vs. 贷款买房

• 第二讲总结：理解了房子的财富密码，您已经是半个金融专家了。

• 第三讲：房子怎么了

  研报：价格倒挂不止发生在深圳

• 一、新房vs.二手房价格倒挂的3个原因

• • 1. 一边市长一边市场
• • 2. 一边低交易成本一边高拓展空间

• 3. 一边稀缺摇号一边自由交易

  研报：如果关注租售比没有人会买房子

• 二、持有投资性房产的两个黑洞

• • 1. 租售比黑洞

• 2. 租金年化收益率黑洞

  观点：假如房价停止上涨，意味着资产将复利减值

• 三、收房租的税务成本——2020年包租婆该交税了

  案例：李小姐的被动收入

• • 1. 2020自主报税元年——你可以不报但税务局知道
• • 2. 房租的税收计算
• • 3. 房租的税收稽查路径

• 4. 租售比和租金年化收益率进一步恶化

  案例分析：张总的抉择

• 四、房子的交易成本——买房容易买房难

• • 1. 满五唯一成为关键
• • 2. 卖给儿子竟然是最优选择
• • 3. 张总儿子再交易的3个条件——满5、自主、唯一

• 五、房子的持有成本——持有税相当可怕

  研报：房产税最新资讯

• 1. 房产税3大特点

  • 1）一城一策
  • 2）多套起征
  • 3）持有即征

  案例：杜老师是中国房产税的首批纳税人

• 六、房子的传承风险与成本

• 1. 张总的4个选择分析——风险与成本皆高

  • 1）18岁——此路不通、传承风险、交易成本、再交易成本
  • 2）婚前——传承风险、交易成本、再交易成本
  • 3）婚后——传承风险、交易成本、再交易成本
  • 4）身后——继承风险、继承成本、遗产税

  研报：遗产税最新资讯与全球开征情况

• 2. 三种传承方式下的税费计算——没有一种便宜

  • 1）买卖
  • 2）赠予
  • 3）继承

• 第三讲总结：房子不仅是业主的资产也是被征税的资产

• 第四讲：房住不炒与房主不保

• 一、突如其来的调控加码——交易高位被冻结

• • 1. 深圳7.15新政
• • 2. 东莞、南京7.25调控升级

• 3. 房地产市场供给侧调控加码是精准施策、釜底抽薪

  研报：从这样的指标将房企分类还是第一次

• 二、现阶段房子呈现的四大新特征——房住不炒

• • 1. 持有期锁定
• • 2. 租售比畸低
• • 3. 交易冻结
• • 4. 税收在路上

• 三、房子的过去、现在、将来——房主不保

• • 1. 过去：持续高速增长
• • 2. 现在：危机四伏
• • 3. 将来：充满不确定性

• 第四讲总结：房住不炒房主不保

• 第五讲：除了房子财富如何安放

  案例分析：张总的房子如何换成人寿保单会怎样

• 一、人寿保单的不一样——传承工具

• • 1. 人寿保单四大功能——传承、控制、杠杆、免税
• • 2. 人寿保单的特殊性——控制权与受益权分离

• 二、人寿保单的不一样——刚性兑付

• • 1. 106号文件阶段
• • 2. 给付条件刚性触发——最本质的区别

• 三、灰犀牛风险更应该被关注——必然将至

  引用：米歇尔·渥克《灰犀牛：如何应对大概率危机》

• • 1. 人生两大类风险——黑天鹅、灰犀牛
• • 2. 人们普遍的误区——过分关注黑天鹅而忽略灰犀牛

• 3. 为什么管理灰犀牛风险更重要

  • 1）刚性发生
  • 2）习以为常到忘记它的存在
  • 3）严重影响

• 四、当面对不确定性人类的本能

  视频：疯狂原始人

  引用：吴晓波对保险工具的描述

• • 1. 过去投保的行为争取无比——已经在用金融工具转移未知风险
• • 2. 现在您应该坚定地用金融工具管理已知必然将至的风险——教育、养老

• 五、年金险对冲灰犀牛风险的最佳金融工具——没有之一

• • 1. 保额计算方法——以终为始法、以始为终法

• 2. 核心价值——没有任何可选替代工具

  • 1）复利增长金融资产
  • 2）刚性兑付
  • 3）未来灵活提取的持续正向被动现金流

• 3. 复利的三个条件——初试投入、收益率、时间

  • 1）初始投入——资金具有鲜明的稀缺性
  • 2）收益率——高收益意味着高风险
  • 3）时间——只有时间最可控，今天能决定明天

• 4. 种一棵树最好的时间是十年前——其次就是现在

  思考：请问您什么时候最年轻？

• 第五讲总结：年金险是无可替代的金融工具，投保就是现在，就是今天！