课程大纲
一、产业园区项目开发基本知识
【思考】：如何通过产业园区策划避免园区的“同质化”？
【思考】产业园区开发如何在成熟的计划运营管理基础上，结合特质走出管理困境？
- 1．产业园区的主要工作
2．园区建设的特点——1.产品类型；
2影响因素：产业规划、产业定位、工艺要求、人流物流信息流
- 3．园区建设成功的基本要素分析
4．园区建设的常见误区
【案例】中联智慧产业城项目的工艺对开发的影响
二、园区策划的意义——完成一个好的策划方案，相当于项目成功了一半。
孙子曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也，未战而庙算不胜者，得算少也。
多算胜，少算不胜，而况于无算乎！”
- （一）做好园区策划，至少有五个关键作用：
- 1、作为向政府争取政策支持与立项的汇报材料；
- 2、明确项目规划设计的指导思想；
- 3、项目操盘的行动纲领；
- 4、对外合作与融资的展示蓝本；
5、产业招商的推介材料。
【案例】：2016年，芜湖顶峰教育集团聘请浙大网新睿研为战略顾问，为芜湖“殷港艺创小镇”项目进行总体策划。
在后续的执行中，顶峰教育集团严格按照策划方案的时序与要求稳步推进，小镇逐步迈向繁荣，2020年，小镇被国家发改委列为促进创业带动就业方面的精品特色小镇典型经验并在全国范围推广。
【案例】：西宁开发区策划定位问题造成发展举步维艰
【案例】：苏州工业园区科教创新区发展生物医药产业的经验介绍
- （二）、园区策划制定要点
站在开发运营的角度，要做好园区策划，我们必须思考以下几个问题：
1、项目商业模式
项目最基本的商业逻辑是什么？利润空间在哪里？产业、商业、住宅如何配比？产业指标如何完成？
2、宏观产业趋势
宏观经济如何？未来几年产业风口在哪里？园区如何顺势而为，在产业演变中扮演什么样的重要角色？
3、城市发展机遇
从区域发展格局来看，城市发展动力在哪里？产业基础和增量在哪里？城市各区域的特色和潜力如何？
4、自身发展条件
开发商实力、品牌如何？产业资源如何？团队的经验理念、项目运作能力、运营管理水平是否达标？
5、政府产业需求
政府的产业需求、主要领导的关注点、产业指标、关键项目策划等。
6、项目基本轮廓
项目选址、开发体量、投资规模、产品类型、政策需求、推进策略，以及如何提升园区价值、实现高效运营等。
【案例】：苏州工业园区创意产业园的规划考量
【案例】：苏州工业园区纳米技术的“无中生有”
【案例】：自然资源禀赋与如何突破自身发展条件——重庆发展笔记本产业的案例剖析
- （三）、园区策划推进策略
项目策划包括以下七个方面内容：
1、背景分析
背景分析是项目策划的前提。
背景分析重点阐述三个点：
- 1）是分析当前城市发展阶段需要什么?
- 2）是展示自身有什么产业资源?
- 3）是讲明为什么选择这里?
【案例】：如何进行区域研究框架
【案例】：苏州工业园区发展半导体产业的案例剖析
2、园区定位
园区定位包括战略定位、功能定位等。
【案例】：如何进行园区定位研究？
3、产业策划
产业策划→选择产业（“三步分析法”）
【案例】:如何建立产业筛选模型
【案例】：苏州工业园区生物医药产业园发展单抗药的经验分享
4、发展目标——核心指标包括企业、人才、产值、税收等。
【案例】：亩产论英雄与产业发展阶段、产业方向等的关系。
盲目提高“亩均”的教训
5、功能分区——园区空间配置和发展理念的重要体现。
【案例】：苏州工业园区创意产业园的模块化组合
【案例】：苏州工业园区人工智能产业园的“得房率”
6、效果图设计呈现
【案例】：如何体现规划的经济性
【案例】：经济适用与产品线的确定，苏州工业园区生物医药产业园的产品介绍
7、开发策划
整体规划、分期开发
一张蓝图绘到底与规划的调整
投资峰值管理
管理能力匹配问题
三、产业园区运营的重要性
- 1、出色的运营是产业园区高质量、可持续发展的基石
- 2、园区资产具有独特的价值逻辑运营是其中关键
3、良好的运营状况能为产业投资提供土壤
- 1）产业投资的前提，就是必须具备良好的运营能力
- 2)想做产投，必须先创造一个良性的发展环境
4、做好运营是园区发行公募REITs必不可少的前提
- （一）全生命周期的运营理念
- 1、全周期的经营理念
2、为什么需要全周期的经营理念
- 1）、效率高，可以辅助企业进行决策
- 2）、有助于制定翔实具体的运营计划，精准操盘
- 3）、灵活多变，发现风险，解决问题的能力强
- 4）可以对市场情况快速反应
3、全生命周期运营的特点
- 1）框架大，涉及的专业广
- 2）周期长
- 3）“重利”也重视社会效益
4、如何做全生命周期的运营
- 1）运营的对价：资管逻辑下的产业运营
- 2）如何向全生命周期运营靠拢
- （二）产业园区的运营
- 1、园区开发计划运营管理——运营管理的概念与发展
- 1.1．【问题】何谓运营？
- 1.2．运营的作用及由来
- 1.3．项目运营管理定义
- 1.4. 【思考】大企业生产经营的目的、在市场经济条件下如何胜出？2、大运营的核心内容
- 2.计划运营管理的相关内容
- 2.1.运营的两种不同能力
- 2.2.运营的职责
- 2.3.运营三件事
- 2.4.运营的具体工作内容
- 2.5.运营管理的知识架构
3、运营体系的建立
【思考】战略、目标、组织的关系
- 3.1.建立运营体系的目的
- 3.2.运营体系
- 3.3.组织架构
3.4.管控的组织、模式、跨度
- (三）如何做好产业园区运营
1、什么是好的产业园区的运营？
- 1）、企业投资的因数
- 2）、园区竞争的三个阶段
- 3）、产业园区运营价值
- 4）、产业园区的大小运营
- 5）、产业园区运营主要内容
【案例】苏州生物医药产业园运营案例
2、如何做好产业园区的运营
- 1）、如何培养运营理念
- 2）、三业并举及相关关系
*物业服务是基础
*商业服务是保障
*产业服务是驱动
3、运营服务的好与坏
运营服务各阶段的工作重点
前期服务
中期服务
后期服务
- 4、运营的更高层次——产业集聚及产业集群的打造
- 1、运营人员的能力培养
- 2、运营策略之价格策略
- 3、运营人员能力培养
- 4、运营策略案例
5、算好运营这本账
【案例】苏州工业园区人工智能产业园运营主要工作介绍
【案例】重庆引进京东方的资本运作
【案例】苏州生物医药产业园如何实现盈利