学习目标
框架建立：使学员对土增税清算从理论法规、账务处理、税法处理等维度了解学会各个模块之间的相互指导与依存关系。
思维引导：通过系统的理论学习及完整的案例讲解（带着学员一起学）让学员在思维上形成系统的知识链。
模拟实战：教会学员独立完成土增税清算工作。
课后效果：两天的理论与实务（含案例）系统学习，课后实务中都能较熟练进行操作。
课程大纲
第一章：土地增值税清算概述
一、什么是土地增值税清算
二、清算单位和清算条件
- 2.1清算单位
- 2.2清算方法
- 2.3清算条件及时间要求
- 2.4清算时提供资料
三、土地增值税纳税申报表单修订内容
第二章 土地增值税的清算审核
第一节 收入的确认和审核
- 1. 与收入相关面积
- 2. 收入总额的确认和审核
- 2.1清算时收入确定方法
- 2.2面积误差的处理
- 2.2.1实测面积与合同面积之差的税收处理
- 3. 收入的审核
- 3.1审核直接销售收入
- 3.1.1代收费用相关政策
- 3.2审核视同销售收入
第二节 扣除项目金额确认和审核
第一部分“支付土地价款情况”
- （一）、清算中土地成本分摊方法
- 1. 分摊适用对象
2. 税收规定分摊方法
- （1）基本分摊方法
- （2）占用土地面积法
- ①广义土地总面积，②税收口径，③占地面积计算顺序 ，④土地成本分摊
- （3）建筑面积法
- ①总建筑面积，②税收口径，③可售面积计算顺序 ，
- （4）税务机关确定其他方法
- （二） 、开发土地和新建房及配套设施的成本
1. 土地征用及拆迁补偿费
土地出让金；
土地整理费；
拆迁补偿费
- 2.开发成本
- 2.1前期工程费
- 2.2建筑安装工程费
- 2.3基础设施费
- 2.4公共配套设施费
- 2.5开发间接费用
3.房地产开发费用
审核利息支出重点关注？
期间费用和开发间接费用的区分?
- 4.与转让房地产有关税金
- 5.其他扣除项目金额
- 6.清算后再转让房地产的处理
- 7.核定征收
- 8.预征和清算的会计处理
- 9.开发项目涉及“拆迁安置”的财务核算
- 10.委托代建财税处理
11.土地增值税的筹划应用
- （1）利用临界点，（2）收入分散，（3）利用合作建房，（4）选适当利息扣除方法，（5）代收费用并入房价，（6）增加扣除项目金额，（7）费用转移、加大开发成本，（8）成本核算对象筹划，（9）利用代建房，（10）合法前提下延后清算时点。
第三章 土地增值税清算检查
- 1.主管税务机关要求企业提供与清算相关资料
- 2.案头初审
- 3.比对分析发现疑点和确定审核重点
- 4.价格明显偏低无正当理由申报时不做调整
- 5.非货币性交易（非直接销售）不按公允价确认收入或根本不确认收入
- 6.审核扣除项目
- 6.1取得土地使用权支付金额
- 6.2土地征用及拆迁补偿费
6.3建筑安装工程费
支付现金方式套现；
转帐方式支付、迂回套现；
材料非正常损失，挤入工程成本；
材料重复入帐；
耗用钢材数量合理，但价格奇高；
虚列鉴证费；
工程队挂靠总承包人；
- 6.4前期工程费
- 6.5基础设施费
- 6.6公共配套设施费
- 6.7开发间接费
- 6.8政府收取规费
第四章 土地增值税清算应用案例
- 6.审核扣除项目
- 6.1取得土地使用权支付金额
- 6.2土地征用及拆迁补偿费
- 6.3建筑安装工程费
- 6.4前期工程费
- 6.5基础设施费
- 6.6公共配套设施费
- 6.7开发间接费
- 6.8政府收取规费