课程概览
如;
课程大纲
一、房地产行业投资环境分析与决策
- 1．现阶段房地产业的政策导向
2. 目前国内房地产行业的投资形势
案例：标杆房企业未来5年的战略目标和投资策略
二、房地产项目前期拿地投资决策
1.企业投资战略和惯性
房地产企业投资决策的六大实施步骤
内部土地研判的实施流程
- 2.如何选城市--城市评价标准和指标体系
3.企业自身产品定位—“有所为和不为”
案例：标杆地产产品标准化模块体系
4.前期投资测算定位和风险控制
- （1）静态测算或动态测算
案例：佳宇项目静态测算表 保利项目的动态测算研究
- （2）标杆地产前期关注的经济指标类型解读
如;
IRR NPV NAV 净现金流量 净利润率 获利指数等
- （3）开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准
5.从营销前置的视角去解读土地— “客户、产品与土地”
项目前期定位模板和项目建议书
6.企业内部投委会的职能与权限对标
案例：龙湖某项目投资报告分享
7.标杆地产风险控制
案例：龙湖项目测算红线设置要求
碧桂园拿地土地测算获利倍数判断
三、当前标杆企业土地获取的策略转型——兼并收购、合作开发模式
1.通行的地块获取方式
招拍挂、旧城改造、概念地产（创客）拓地、一二级联动、品牌优势圈地、组合模式等
2.当前形势下，兼并收购研究
- （1）兼并收购决策依据
- （2）收购主体确定
- （3）兼并收购的基本流程
- （4）收购对价
- （5）对价支付
3.兼并收购模式选择
A.资产收购
- （1）概念
- （2）资产收购的条件
- （3）合同体系
- （4）收购流程、关键节点
- （5）优劣势分析
- （6）收购协议的签订和落实
案例：某销售额过3000亿元的标杆公司收购协议
B.股权收购
- （2）收购流程
- （3）优劣势分析
- （4）当前标杆公司股权收购的基本原则和操作方式
案例：某地项目股权出让风险演示
C.合作开发
- （1）规范化联合模式 一方出地，一方出钱
- （2）直接转让土地使用权模式
- （3）以土地使用权投资模式
- （4）整体产权转移模式
案例：万科项目开发股权合作模式
- （5）需要注意的几个问题
如：合法性、开发主体问题、合作的方式、资金均用于项目之中、政府的态度、合同条款
D.国企重组
如：招商局地产—蛇口工业区；
中海—中信；
保利—中航等
4.其他需要注意的问题
- （1）兼并过程中的尽职调查要素
图表：尽调报告清单和成果
- （2）溢价处理方式
- （3）关键节点控制
- （4）违约责任界定
- （5）动态管理与风险控制
- （6）如何利用外资收购
案例：远洋地产收购北京恒丰中心等
5.常用的其他广义收购或合作策略
- （1）联合拿地
- （2）轻资产模式、与资方的多种合作模式等等
- （3）股权托管
- （5）主导变更用地类型
- （6）租地开发 成都、佛山案例演示
- （7）收购城市工业或村集体企业等
四、土地兼并收购拓展谈判的策略及技巧
1.谈判对象研究和识别
- （1）被收购企业研究和竞争对手研究
- （2）内部人员研究
2.谈判目标和谈判“红线”的确定
如价格、条款、控制权、人事安排、合约执行、公关关系等
3.收购谈判要点
- （1）项目权属系列问题
- （2）合作条件分解
- （3）资金如何安排
- （4）收益预测
4.谈判的策略和技巧
- （1）充分的准备和谈判小组的配置
- （2）谈判思路与配合
- （3）文化差异和氛围营造
- （4）找准决策人
- （5）放长线钓大鱼
- （6）倾听
- （7）替对方着想
- （8）“以退为进”
- （9）实时留下记录
5.其它谈判的注意事项（12项注意点）
如：用情、明理、诱利、施威