学习目标
本次课程以案例入手，条分缕析，将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。
从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系，减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。
课程以全员风险管理理念，与业务流程相结合的过程管理与知识管理，结合公司管理与项目建设的各个模块，介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训，为企业风险管理提供全面的解决方案。
课程实战，内容实操，观点新锐。
将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。
课程大纲
第一部分招拍挂项目的参与要点
一、招拍挂文件解读
- 1、竞拍规则的了解
- 2、自有资金的考虑
3、合作模式确定
思考：资质对于项目竞拍的影响
二、项目融资安排
- 1、开发贷预判
2、股权融资
【案例】：外资的要求及实操安排
三、工期及地块情况
- 1、不利因素
2、工期排布
【案例】：多业态土地成本分摊
四、当地销售政策
- 1、“五限”
- 2、资金监管
五、项目指标的了解
1、 现金流
回正
- 2、利润
第二部分收并购项目尽调
一、交易主体
【案例】：谁才是公司的话事人？
二、股东投入
思考：注册资本金过大的有何风险及不利？
三、债权债务
【案例】：股东变更所导致的过会条件变化
四、土地获取
【案例】：报建能否阻却闲置？
五、规划建设
【案例】：政策调整是否为不可抗力？
六、市场营销
【案例】：房源去哪了？
七、过渡期
思考：过渡期公司经营会存在波动，会存在哪些风险点？如何来规避这些风险点？
第三部分设计那些事儿
一、设计院资质及设计合同无效的处理方式
二、设计深度分类
- 1、概念设计
- 2、初步设计
- 3、招标图
- 4、施工图
- 5、施工期配合
三、设计成果完成的标准及标志
四、设计成果的知识产权
思考：委托设计成果的权属归属？
五、设计费用的结算
【案例】：无合同是否需要支付设计费
【案例】：设计费用约定不明的结算
六、重大设计变更
思考：规划变更及设计变更的区别？
【案例】：设计变更是否需要通知业主？
七、设计事故及损失赔偿
八、设计合同的解除
第四部分
招投标
全流程梳理
一、招标人准备工作
1、项目是否需要强制招投标
【案例】：应招未招标而签订合同的行政处罚
2、可以单独发包的单位工程
【案例】：业主方绕开总包合同约定进行单独分包，是否属于肢解发包？
- 3、编制资格预审、招标文件文件
- 4、投标文件的编制要求
5、发布资格预审公告
【案例】：当公开招标的，采用邀请招标的行政处罚
- 6、资格预审
7、发售招标文件及答疑、补遗
【案例】：公告时间不足的行政处罚
- 8、接收投标文件
9、抽取评标专家
【案例】：评标专家库选择违规的行政处罚
- 10、开标
- 11、投标文件评审
- 12、定标
13、发出中标通知书
【案例】：确定中标人后，擅自取消招标项目的责任
14、合同谈判及签约
【案例】：中标人单方结算
- 15、退还投标保证金
第五部分
安全生产
一、刑事法律中的建筑工程安全生产
- 1、重大责任事故罪
- 2、强令违章冒险作业罪
- 3、重大劳动安全事故罪
- 4、消防责任事故罪
5、不报、谎报安全事故罪
【案例】：某市动迁安置房钢筋体系坍塌事故
二、行政法律法规中的建筑工程安全生产
1、法律
- 1)安全生产法
- 2)消防法
- 3)特种设备安全法
2、法规
- 1)特种设备安全监察条例
- 2)建设工程安全生产
管理
条例
- 3)安全生产许可证条例
- 4)生产安全事故报告和调查处理条例
【案例】：某房产开发公司建设工程“3·4”机械伤害事故
三、民事法律中的建筑工程安全生产
- （1）《民法典》第七编侵权责任
【案例】：某施工单位红线外施工导致行人受到电瓶车伤害事故
第六部分如何避免陷入“工程索赔”的坑
一、什么是工程索赔
- 1、索赔主体
- 2、索赔原因
- 3、索赔程序
- 4、索赔结果
5、索赔目的
【概念辨析】索赔vs签证
二、施工索赔的机会及形成
1、业主的行为（先天不足）
思考：签证是否必须包含责任承担方？
思考：业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会？
2、业主的行为（后天作）
【案例】：烤死人大厦
3、业主的行为（客观因素）
【案例】：只有监理签字的签证法律效力如何认定？
- 4、不可抗力
5、分包商的行为
【案例】：飘忽不定的结算价——到底谁错了？
三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据
- 1、合同文件
- 2、业主发文
- 3、沟通文件
- 4、事实文件
四、如何应对竣工勒索？
【案例】：施工单位以工程款支付为条件，付到98%才可配合竣备，如何处理？
思考：竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁？
思考：配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利？
【案例】：疑难复杂的总包竣工纠纷案件——查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素
第七部分项目的工程结算
一、工程结算与审计的关系
思考：何为审计？审计有哪几种类型？为什么会出现审计与结算的矛盾？
思考：何种情况以审计机构核定金额为准，何种情况以承发包双方结算为准？
思考：在未约定结算或审计时间点情况下，一般法院认定的合理时长为多久？
1、政府审计案件的常见裁判思路
【案例】：双方约定结算以审计为准，但是条款却无效
2、非政府审计案件的常见裁判思路
思考：法院对于审计类案件判决的依据及审查思路
【案例】：双方明确约定审计机构及审计方式，法院为何还要查实审计情况？
二、倒签合同的结算
思考：合同倒签是否可以规避风险？
【案例】：说不清的结算单价
三、承包人单方结算
1、以送审价为准的适用前提
【案例】：为何单方结算未被支持——法院的说理及依据
- 2、成就的条件——满足四部结算过程
四、结算协议达成后的索赔
思考：达成结算协议后还能否进行索赔？
- 1、政府文件及各地高院的司法判例及解释
- 2、趋势及管控方法
第八部分人力资源问题的介入及应对
一、优质员工的招聘——招聘及试用期风险防范
- 1、背景调查是否流于形式
- 2、如何确认应聘员工信息的真实性？
- 3、入职登记表填写与实际不符能否作为辞退理由？
- 4、应届生及校招的注意事项
- 5、Offer发放节点与内容
二、员工违反公司制度处理方式——员工泡病假的破题思路
- 1、劳动手册约定必须三甲医院开具病假单？
- 2、如何确认病假的真实性？
- 3、如果员工上述病假被确认为无效后，公司是否可以追求员工赔偿责任？
三、公司是否可以采取末位淘汰制？——绩效考核及岗位调整
- 1、员工手册是否合规？
- 2、是否“严重违反用人单位的规章制度”？
- 3、是否属于“劳动者不能胜任工作”？
- 4、处于末位怎么办？
四、离职员工谈判技巧——降低员工不合理的诉求及情绪疏导
第九部分项目营销宣传法律支持
一、工期及销售节点——股东回流及现金流
- 1、项目基本情况
- 2、股东回流
二、精装修交付标准及销售合同审核要点——客诉源头风险的把控
- 1、精装修管控要点
- 2、补充协议的注意事项
三、广告法及销售物料审核——常见风险点的规避及写法
1、广告要素
【案例】：傍名牌的商包
- 2、引证符合
- 3、价格标注
- 4、面积表述
- 5、项目位置示意图
6、规划中/建设中设施宣传
【案例】：学区房之痛
- 7、广告图片
- 8、物业宣传
9、宣传赠送要求
【案例】：阳台面积不达标
四、开盘前风险审查——售楼处及样板间检查要点
五、不利因素与销售说辞——销售人员的风控意识的宣贯
第十部分项目竣备及交付
一、商品房竣工验收与交付使用
- 1、现实交付及权利交付
- 2、交付的方式
3、交付的后的责任承担
【案例】：遗失的交付通知书——未寄发《交付通知书》的后果
4、交付的前置条件
思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？
思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？
5、交付和收房的流程
思考：交付时应必备的文件有哪些？
6、购房人合理拒收的法定情形
思考：收房到底是客户的权利还是义务？
【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？
二、交付使用的常见法律问题
1、逾期交房的常见情景
思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？
2、违约责任的承担方式
【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？
【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？
三、精装修商品房交付的法律风险
1、精装修交付标准——
风险管控
要点
思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？
2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险
【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？
3、精装修房屋三大质量缺陷
- 1)部品质量缺陷
- 2)设计质量和工艺质量缺陷
- 3)室内环境污染
思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？
四、商品房小区产证办理
- 1、项目大产证的办理
2、小产证的办理
【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定
第十一部分股权退出的注意事项
一、何谓“模拟清算”？
思考：利润分配的前提
二、股权退出时间点
思考：如何退出更为有利？
- 1、股权退出的时间点确认
- 2、退出要考虑的因素
三、退出对价
思考：模拟清算的逻辑及对价
四、安全退出项目的约定
- 1、预留股权
- 2、股权转让协议的草拟要点