房地产开发之项目管理实战应用

课程概览

课程大纲

• 一、项目设计

  管理

  1项目设计之要素管理

• • 1.1规划指标
• • 1.2技术指标

• 1.3销售指标

  2项目设计管理之资源整合

• 2.1设计管理专业岗位配置与专业

  咨询

  顾问

• • 2.2建筑设计与第三方审图
• • 2.3建筑设计与建筑面积测绘
• • 2.4建筑设计单位与专业设计单位

• 2.5专业设计单位与二次深化设计单位

  3项目设计管理之进度控制

• • 3.1设计任务书
• • 3.2方案（修建性详细规划）
• • 3.3初步设计
• • 3.4施工图
• • 3.5支护设计与方案的关系
• • 3.6基础施工图设计与初步设计的关系
• • 3.7地下室施工图设计与初步设计的关系
• • 3.8钢结构设计
• • 3.9幕墙设计
• • 3.10营销卖场装修设计
• • 3.11室外园林及地下管线设计

• 3.12精装修设计

  4项目设计管理之

  质量管理

• • 4.1作品还是产品
• • 4.2亲自操刀还是职能管理
• • 4.3施工图设计深度管理
• • 4.4功能审查
• • 4.5错漏碰缺
• • 4.6设计单位任务边界管理

• 二、项目招采管理

  1招采管理的核心任务

• • 1.1招采管理的核心任务是供方资源管理
• • 1.2供方管理重点是供方能力管理，不是资质管理

• 1.3供方管理的风险——“变脸”

  2招采管理之合同

• • 2.1如何理解合同：招标文件及合同是甲乙双方能力落实到标的物的“约”
• • 2.2合同不是什么——合同不是甲方纵欲的工具、不是算计的技巧
• • 2.3合同是什么——甲乙双方共同遵守的约定，对于不遵守的惩罚

• 2.4若非乙方责任，但损失的承担超过乙方风险承受能力，合同就是废纸

  3招采管理之合同体系

• • 3.1项目分包方案需考虑的问题
• • 3.2总承包与甲方指定分包的策划
• • 3.3分包作业内容及界面划分
• • 3.4清单招标或费率招标
• • 3.5常规结构与钢结构分包方式及界面划分
• • 3.6常规结构与幕墙分包方式及界面划分
• • 3.7常规水电与消防分包方式及界面划分
• • 3.8风、火、水、电、消防设备供货方式与安装的界面划分
• • 3.9室外管网与园林分包方式及界面划分

• 3.10甲供物资

  4招采管理之合同门槛及资源储备

• 4.1目前承包单位的构成格局

  自有资源、社会资源

• • 4.2选择乙方的原则：专业能力、服务配合、资源调度、价格水平
• • 4.3小心店大欺客客大欺店
• • 4.4选择对的单位
• • 4.4.1辨别实际承包人

• 4.4.2现时的资源与任务匹配——避免小马拉大车、避免应接不暇

  5招采管理之合同支付

• • 5.1预付款
• • 5.2垫支
• • 5.3进度支付
• • 5.4节点支付

• 5.5合同支付与财务

  现金流

  6招采管理之合同（预算）外支付

• • 6.1设计变更
• • 6.2签证管理
• • 6.3零星工程的委托及支付权限

• 三、项目进度管理

  1项目进度=施工进度？

  2计划的合理编排体现了组织的管理水平，计划的刚性落实体现了组织的

  执行力

  3全项目周期的统筹内容

  4信息化管理、动态化调整、刚性化考评

  5项目开工条件相互关系分析

• • 5.1土地手续与项目设计的关系
• • 5.2土地手续与基坑土石方工程开工的关系
• • 5.3规划手续与基坑土石方工程开工的关系
• • 5.4地下管线物探、地质勘察与开工的关系
• • 5.5设计各阶段与开工的关系
• • 5.5.1方案设计
• • 5.5.2初步设计
• • 5.5.3施工图设计
• • 5.6轨道交通审查与开工的关系
• • 5.7消防报建与开工的关系
• • 5.8人防报建与开工的关系
• • 5.9施工招标与开工的关系
• • 5.10作为开工条件的专业设计

• 5.11

  招投标

  与开工关系分析

• 四、销售开盘的工程配合

  1开发节奏中营销需求的提出（顶层设计）

  2销售开盘的项目配合

  3销售开盘的手续配合

• 五、验收环节风险分析及应对

  1规划验收

  2消防验收

  3竣工验收

  4竣工备案

• 一、项目设计

• • 1.1规划指标
• • 1.2技术指标
• • 1.3销售指标
• • 2.1设计管理专业岗位配置与专业
• • 2.2建筑设计与第三方审图
• • 2.3建筑设计与建筑面积测绘
• • 2.4建筑设计单位与专业设计单位
• • 2.5专业设计单位与二次深化设计单位
• • 3.1设计任务书
• • 3.2方案（修建性详细规划）
• • 3.3初步设计
• • 3.4施工图
• • 3.5支护设计与方案的关系
• • 3.6基础施工图设计与初步设计的关系
• • 3.7地下室施工图设计与初步设计的关系
• • 3.8钢结构设计
• • 3.9幕墙设计
• • 3.10营销卖场装修设计
• • 3.11室外园林及地下管线设计
• • 3.12精装修设计
• • 4.1作品还是产品
• • 4.2亲自操刀还是职能管理
• • 4.3施工图设计深度管理
• • 4.4功能审查
• • 4.5错漏碰缺
• • 4.6设计单位任务边界管理

• 二、项目招采管理

• • 1.1招采管理的核心任务是供方资源管理
• • 1.2供方管理重点是供方能力管理，不是资质管理
• • 1.3供方管理的风险——“变脸”
• • 2.1如何理解合同：招标文件及合同是甲乙双方能力落实到标的物的“约”
• • 2.2合同不是什么——合同不是甲方纵欲的工具、不是算计的技巧
• • 2.3合同是什么——甲乙双方共同遵守的约定，对于不遵守的惩罚
• • 2.4若非乙方责任，但损失的承担超过乙方风险承受能力，合同就是废纸
• • 3.1项目分包方案需考虑的问题
• • 3.2总承包与甲方指定分包的策划
• • 3.3分包作业内容及界面划分
• • 3.4清单招标或费率招标
• • 3.5常规结构与钢结构分包方式及界面划分
• • 3.6常规结构与幕墙分包方式及界面划分
• • 3.7常规水电与消防分包方式及界面划分
• • 3.8风、火、水、电、消防设备供货方式与安装的界面划分
• • 3.9室外管网与园林分包方式及界面划分
• • 3.10甲供物资
• • 4.1目前承包单位的构成格局
• • 4.2选择乙方的原则：专业能力、服务配合、资源调度、价格水平
• • 4.3小心店大欺客客大欺店
• • 4.4选择对的单位
• • 4.4.1辨别实际承包人
• • 4.4.2现时的资源与任务匹配——避免小马拉大车、避免应接不暇
• • 5.1预付款
• • 5.2垫支
• • 5.3进度支付
• • 5.4节点支付
• • 5.5合同支付与财务
• • 6.1设计变更
• • 6.2签证管理
• • 6.3零星工程的委托及支付权限

• 三、项目进度管理

• • 5.1土地手续与项目设计的关系
• • 5.2土地手续与基坑土石方工程开工的关系
• • 5.3规划手续与基坑土石方工程开工的关系
• • 5.4地下管线物探、地质勘察与开工的关系
• • 5.5设计各阶段与开工的关系
• • 5.5.1方案设计
• • 5.5.2初步设计
• • 5.5.3施工图设计
• • 5.6轨道交通审查与开工的关系
• • 5.7消防报建与开工的关系
• • 5.8人防报建与开工的关系
• • 5.9施工招标与开工的关系
• • 5.10作为开工条件的专业设计
• • 5.11