课程概览
“得产业者得天下”。
纵观全球财富聚集与经济发展格局，科技产业发展是驱动资本巨轮前进的动力。
苹果、英特尔、甲骨文、谷歌、思科等一批产业巨擎，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位。
同样的情况也正在中国发生。
产业园区作为产业聚集的载体，即是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列重要使命。
产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文创园、农科园，以及各类主题型科技新城、特色小镇。
受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，众多传统地产公司纷纷转战产业地产领域。
但是大部分企业目前对于产业地产的认识程度不足，对于产业园开发的产业规划与定位、产业招商、产品设计以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于产业园开发周期长、技术复杂、风险大的特点，企业急需建立符合产业园开发逻辑的管理体系。
目前，国内的产业园项目庞杂，但整体而言，园区开发建设品质与运营水准参差不齐，产业定位失误导致失败的案例屡见不鲜。
由此可见，当今产业园开发缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神。
作为产业园区的投资、建设、运营商，必须熟悉产业园特性，如产业投资、建设模式、产业园发展趋势、盈利模式等等，做到胸有成竹。
本课程立足当下，放眼未来。
通过六大篇章，以战略的高度、实战的角度、多元的维度，运用深入浅出的理论，系统解码产业园区开发与产业地产建设精要。
引导帮助产业园开发者以更广开阔 的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区建设运营，打造更多行业标杆产品，助力中国产业经济发展。
学习目标
掌握产业地产综合开发的逻辑体系
掌握产业定位研判与产业导入方法
掌握产业地产选址方法
掌握产业地产投资、招商、运营模式与技巧
掌握标杆企业产业地产开发运营模式
熟悉产业发展规律
熟悉目前国家新型城镇化相关政策解读
熟悉产业园（新城）开发模式
产业新城典型案例解析
产业新城理论创新讲解
课程大纲
Day 1 上午
一、产业园的“前世今生”（75分钟）
1、重新认识产业园
为什么政府大力支持产业园发展？
产业园存在的意义
产业园多维度分类
2、产业园的基因本质
产业与资本的对话：产业地产融资渠道和目前商业模式的困境
投资面对的灵魂拷问：亩均税收、主导产业、招商运营
政府、市场、开发者互相制约
3、园区投资主体与建设类型
模式一：产业园区、产业新城开发运营模式
模式二：主体企业引导模式
模式三：产业地产模式
模式四：综合运作模式
（每种模式一个案例解析）
课间休息15分钟
二、产业+地产，南辕北辙的启示（90分钟）
- 1、传统房企为什么做不好产业园？（传统房企怎样才能做好产业地产）
- 1.1开发模式不同
- 1.2人才结构不同
- 1.3管理机制不同
- 2、产业地产的深层次认知
- 2.1做产业还是做地产？
- 2.2产业园是传统房地产的升级模式
- 2.3产业为核，地产为壳
- 3、产业地产开发创新思路
- 3.1地产与产业，谁是谁的跨界？
- 3.2狭义的产业与广义的产业
- 3.3园区变身社区
- 3.4大数据、物联网与产业园
- 4、产业地产运营模式
- 4.1资本结构
- 4.2管理模式
- 4.3开发模式
- 4.4物业经营模式
- 4.5运营模式
- 4.6运营服务能级
- 5、产业园盈利模式
- 5.1产业投资
- 5.2中介服务
- 5.3平台服务
- 5.4政府补贴
- 5.5税收奖励
6、产业园开发的“九通一平”
理念通、基础通、政策通、信息通、配套通、市场通、人脉通、融资通、经营通
Day 1 下午
三、产业规划：“无中生有”与“胸有成竹”（90分钟）
- 1、产业链的概念
- 1.1产业聚焦
- 1.2产业链上下游
- 1.3产业升级
- 1.4产能过剩
- 2、产业规划的“两只手”
- 2.1政府管理
- 2.2市场调节
- 3、产业引导机制：“引”与“留”的困境
- 3.1如何“引”进产业，留住人才
- 3.2如何“引”导更新，留住文化
- 3.3培育和引进“独角兽”项目
- 3.4产城融合，产业与地产的碰撞点
4、产业规划与选址工作模型应用
区位、地段、产业能级、产业承载力、产业升级五大要素及十项评估指标
课间休息15分钟
分组讨论：(75分钟)
案例1：武汉光谷国家级高新技术产业开发区
20分钟讨论产业定位、产业院类型、产业运营。
选址判断题，每组一张A2图纸，根据题目要求进行模拟园区选址。
每个组派代表5分钟阐述。
Day 2 上午
四、产品设计：客户的真正需求是什么？（100分钟）
- 1、产业园的服务对象
- 1.1制造业类企业
- 1.2生产服务业
- 1.3第三产业
- 2、正确掌握客户需求
- 2.1产品类型
- 2.2配套服务
- 2.3软件服务
- 3、产品指标体系
- 3.1单方成本
- 3.2结构形式
- 3.3消防等级
- 3.4楼面荷载
- 3.5建造标准
- 4、产品标准化之路
- 4.1标准化的意义
4.2产品标准化提升品质
板块4穿插案例2：上海临港生命科技产业园
课间休息15分钟
分组讨论：(60分钟)
案例3：金山通用航空产业园（案例介绍15分钟）
15分钟讨论产业定位、产品类型、产业配套设施。
成本测算题。
每组一张A2图纸，根据题目要求进行指标测算。
每个组派代表5分钟阐述。
Day 2 下午
五、空间布局：铁打的营盘流水的兵（60分钟）
- 1、规划结构
- 1.1园区用地结构
- 1.2道路交通系统
- 1.3市政配套设施
- 1.4智慧城市
- 2、刚性指标与弹性管控
- 2.1土地开发指标与收益率之间的博弈
- 2.2分期开发管理
- 2.3分级开发管理
- 3、“园中园”开发指引
- 3.1二级开发强度
- 3.2入园企业开发管理
- 3.3自持物业开发管理
3.4配套服务设施规划
课间休息15分钟
六、产业运营（60分钟）
- 1、“投融管退”全生命周期运营思路
- 1.1“投“：园区定位；
- 1.2“融“：一切为了退出；
- 1.3“管“：产业培育、园区管理、产业链招商、物业管理；
- 1.4“退“：“大资管”时代
- 2、产业招商的真正内涵：产业培育
- 2.1理想与现实的差距，如何权衡
- 2.2产业培育要耐得住寂寞
- 2.3园区业态管控
- 3、产业链招商
- 4、核心竞争力招商
5、招商与投资之间的关联
分组讨论：(45分钟)
案例4：上海临港蓝湾未来城
15分钟讨论产业新城运营与招商模式，每个组派代表5分钟阐述。