课程概览
管理
弱电
开办费
课程大纲
课程开篇
商业地产企业战略
产品特点（综合体及其产品组合）
开发模式（选址拿地、规划设计、建造施工、招商运营、交付验收）
盈利模式（现金流、投资价值分析）
一、商业地产选址、拿地及立项分析
商业地产选址的四项基本原则
商业地产选址的核心要点
房地产项目是如何选址的呢？
它的核心要点是什么？
那么环境、交通（公交、地铁）可达性及各类配套齐全对房地产选址重要吗？
项目最核心关注的规划指标是什么？
商业地产是如何进行选址的
什么样的地块才适合做商业
项目发展目标城市选择标准如下：
同时满足GDP≥1000亿元、社会消费品零售总额≥300亿元、市区人口≥100万人。
《发展目标城市100城》
城市功能与人口支撑
在城市的核心、次核心商业区或大型居住区，交通便利；
商业区项目要求具有较好的商业氛围，居住区项目要求周边3公里半径内人口不少于20-30万。
二、商业项目投资分析和财务
目标管理
认识商业地产
认识商业地产：购物中心和通过委托经营模式收取租金的文旅项目皆可归类为投资性房地产（InvestmentProperty）
商业地产财务视角下分类
商业项目财务评价标准
某标杆商业地产旗舰集团标准（国内最大商业连锁集团）:
年度投资回报率不低于XX%
香港资本市场对REITS上市准入标准：
大陆商业项目实际水平：
年度投资回报率XX%
大陆酒店行业实际水平：
年度投资回报率XX%（个别大型酒店集团XX%）
商业项目盈利、退出方式
商业地产的盈利模式与住宅地产比较：盈利模式的差异
现金流平衡？
cashflowbalance？
单项目现金流与全集团现金流关系。
商业项目抵押与经营贷
某商业地产企业案例
标杆商业开发商投资开发逻辑
估值方法和投资回报率
商业项目估值，案例解析：某购物中心项目估值分析
税务筹划
税务与商业地产成本管控
案例：XX项目如何通过成本分摊节省3000万税金？
（插蜡烛）
案例：XX
项目管理
费结余与成本优化
某项目业态包括销售物业（住宅、公寓）及持有物业-五星级酒店
租赁决策文件
根据项目本身特点，制定合理的租金标准，从而测算出开业“第1~5年的租金收入”及“多种经营收入”，年运营收入（租金+多经收入）的标准把握若干原则，例如：
- 1）应该略高于市场标准，
- 2）满足股东对该项目投资回报率的要求，比如开业第3年即达到“养商期”后的投资回报率，
- 3）对项目
管理
团队的奖励及惩罚机制
协助制定购物中心《年度租赁决策文件》签订：
租金测算：面积指标、月租金单价、第一年每平米租金、总租金标准制定
某商业地产公司案例：《年度租赁决策文件》
三、商业地产成本管理
解析你所不了解的：商业成本管理体系与模式-解答商业地产成本怎么管
盘点地产企业管理架构及成本管理架构
成本管控体系概述：资产管理视角下：大中型商业项目（购物中心）成本管控和核算要点
- 1）例如：根据商业项目“开发期-运营期”分离管理逻辑，合理划分成本及费用分摊及管理原则，例如哪些费用该由开业后接手的商业管理公司承担，哪些由项目开发公司承担；
例如包括开业后预留维修整改费用及实施项（个别购物中心开业后都会预留维修整改费用高达几千万元人民币），装修补贴费用管理及实施
- 2）购物中心招商期间，“租户谈判、交付标准与装修补贴”原则与实施；
有利于租赁合同签订的同时降低甲方成本投入。
- 3）购物中心公共区精装修成本管理（商业项目公共区面积：租户区面积=52~55%：48~45%），整个商业面积有50%以上是公共区，所以其精装修工程造价极高，是成本控制核心点。
- 4）购物中心机电成本管理：商业项目完全不同于住宅项目，前者机电成本占整个工程成本将近30%（接近三分之一），也是成本控制核心点。
另外，考虑未来降低运营成本，其成本投入逻辑和思路也不同于住宅项目：例如：首选节能，降低能耗、智能化系统设置，减少人工、增加能源管理系统；
商户计量需要实现预付费+远程抄表模式共存；
节能投入：冰蓄冷/水蓄冷冷源、变频、能源计量、LED、热回收、太阳能、绿色建筑/LEED
- 5）商业项目限额成本管控和无效成本管控；
商业项目独有项成本投入，例如消防性能化成本、屋面降噪成本。
深入解读：设计与成本管控的策略、步骤和重点
集中采购与商业地产成本管理
购物中心成本管理解析
建造标准与目标成本
交房条件与目标成本
案例：某购物中心目标成本编制
影响购物中心开业的核心因素之一：消防性能化
消防性能化设计是商业项目特有的，由于大空间本身特点已经超规范，所以必须在其他方面进行弥补而产生的一系列成本支出
案例：开福XX广场商业综合体项目消防性能化设计（附有湖南省消防总队回函）及成本管控
商业综合体成本投入与设计案例
万科集团·上海七宝万科广场
太古地产·北京颐堤港
关于地下停车场及超市设计与成本投入
案例：人防效益分析
案例：中粮地产·北京朝阳大悦城地下停车场改造升级
合约管理与成本管控综述
如何让合约管理成为成本节约的“利器”
案例：XX项目补充协议变更还是其他？
1200万的选择。
商业地产与绿色建筑专题：LEED与办公建筑
- 1)绿色建筑与绿建标准
- 2)为什么做绿建认证
- 3)LEED与认证六个阶段
- 4)为何及如何请LEED顾问？
- 5)LEED认证费用及案例
- 6）绿色建筑技术措施
绿色节能建筑与成本投入
绿建节能：例如空调增加热回收系统
能源计量
室外商铺增加油脂分离器
商业地产与全寿命成本投入策略专题：
- 1）全寿命成本管理理念实践
案例：空调主机全寿命周期成本招标
- 2）冷源方案比选分析及成本分析
- 1)冰蓄冷投资成本分析
- 2)电制冷投资成本分析
如何取舍
案例：烟台某项目N年收回投资收益
机电材料设备选型及品牌选择
- 1.中央空调还是VRV？
- 2.经典案例：中国电梯行业及供应商介绍
3.智能化/弱电系统品牌推荐：《智能化系统主要设备选型品牌推荐表》
不同国际五星级酒店：目标成本参考指标
设计费用
地上内部装修费用
地下装修费用
厨房、洗衣房等专项设备
弱电
其他建设工程支出
开办费
商业地产成本管理专题探讨
专题解析：商业项目总包招标及评标分析全解析
- 1)“招标+议标”相结合的创新思路
- 2)独特的价格确定方式和模型
- 3)全面总结商业项目总包招标的经验、教训
核心案例：全面解析商业项目总包招标体系、策略（独家案例）
成本管控未来发展趋势探讨
- 1)BIM与成本管控
- 2)新加坡清单计价模式分析
- 3)设计专业化的成本管理人员
现场讨论及答疑时间（15-30分钟）