课程概览
一个房地产企业的终极目标是盈利，提升决策能力、规划、设计、营销能力、团队合作能力的终目的都是为了盈利。
是否能盈利以及盈利的多少是衡量一个企业管理水平的唯一标准。
而在我们盈利路上项目操盘手缺的的能力可能是什么呢？是财务的掌控能力。
目前，房地产公司高管大都是建筑或工程管理专业出身，通常对财务知之不多或一知半解。
所以，当有机会全面掌控一个地产公司或一个地产项目时，往往会左右挚肘，原因正是因为缺少 财务知识 ，不能从财税的角度加以综合论证，而导致结果出现偏差甚至偏差很大。
学习目标
具备财务思维，读懂财务语言，加强房企决策者与财务部门之间的沟通
让项目总不但理解各报表数字的表层含义，更能看透报表，掌握报表背后的管理逻辑
掌握房地产项目开发中的财务及资金管理要点，了解房企经营所必需的税收筹划理念
选择合适的融资渠道，运用财务杠杆与资本组合提升项目盈利能力
课程大纲
一、房地产中高管（项目总）应该具备的基本财务思维
- 1、看懂三张报表
- 2、关注预算与实绩
- 3、成本意识
- 4、 现金流 回正
- 5、利润总额
二、30分钟读懂财务报表
- 1、三张会计报表之间的关系：一个中心、两个基本点
- 2、资产负债表-“底子”，利润表-“面子”，现金流量表-“日子”
3、关注的角色不一样，关注的内容就不一样
- （1）投资者
- （2）股东
- （3）经营者（高管）
- （4）金融机构
三、“三个代表”即三张报表代表了什么？
1、资产负债表代表公司拥有的资产和债务的多少；
家底（净资产）是否雄厚。
- （1）资产负债表中每一个科目都是用来融资的
- （2）基本的财务比率
2、利润表 代表公司挣钱的能力
- （1）毛利率
- （2）期间费用率
- （3）销售净利率
- （4）并非本年的经营成果
- 3、现金流量表代表公司的运营是否健康，能否持续存活下去
四、 房地产企业全面预算管理
- 1、如何做预算—战略-利润口径和现金流口径
- 2、做多长时间的预算？
- 3、预算、预测和实绩
- 4、房地产企业的货值、动态成本、四项费用
- 5、财务费用如何计算？
五、房地产高管的会计思维
- 1、会计思维之一：资金周转差
- 2、会计思维之二：利润率和收益性的区别
- 3、会计思维之三：降低成本和加快资金周转哪个更容易？
- 4、会计思维之四：要有数字敏感度
- 5、会计思维之五：库存是一项机会成本
- 6、会计思维之六：库存的重要性
- 7、会计思维之七：关注期间费用比
- 8、会计思维之八：关注地下就是关注利润
- 9、会计思维之九：高度重视盘点
- 10、会计思维之十：签订采购合同一定要关注不含税价
六、房地产高管的成本意识
- 1、树立全成本概念
- 2、从管理视野对成本分类—结构性成本、功能性成本、敏感性成本
3、 成本控制 不只是老板的事
设计部、 集采中心、成本合约部、工程管理部、营销部、财务部、综合管理部。
- 4、成本领先的战略意义
七、房企高管必备的税收思维
- 1、房地产企业全流程涉及的税收
- 2、如何做好税收筹划？方案设计-交易结构的形成-合约规划-具体实施
- 3、税负越低越好吗？关注企业留存更重要
4、144平方米的户型是个尴尬的户型
增值税、土地增值税、企业所得税、契税、土地使用税、房产税…
八、房企高管如何为公司创造价值
- 1、追求一个“快”字（碧桂园）
2、房企最关注的两个财务比率
在偿债能力上引入“净负债率”，在运营能力上引入“净存货周转率”两个新的财务比率。
- 3、房企的三个保障系数
4、房企的四个利润总额
项目利润、项目动态利润、会计利润（账面利润）、预算的利润总额
- 5、房企的最佳经营--追求ROE
6、投资项目要学会“算账”
高度关注IRR，股东投资年化收益率，净利润率、地货比。
总结 讨论