房地产项目拓展与土地储备战略

课程概览

学习目标

• • 1.认识和了解新的房地产行形势下房地产行业风险与趋势；
• • 2.掌握针对本城市或一个城市房地产市场风险评估重要流程、数据和信息，以及如何采集和分析数据、信息；
• • 3.掌握房地产项目风险评估的流程和关键要点，以及风险评估方法和模型；
• • 4.重点掌握和学习房地产企业土地储备战略与持续性开发模式。

课程大纲

• 1项目拓展与项目拓展模式

• • 1.1项目拓展与土地拓展差异
• • 1.2项目拓展类型
• • 1.2.1土地拓展
• • 1.2.2项目收购
• • 1.2.3合作开发
• • 1.2.4不良资产收购处置
• • 1.3项目拓展操作
• • 1.3.1城市选择
• • 1.3.2拓展途径
• • 1.3.2.1一级土地整理
• • 1.3.2.2二级土地市场
• • 1.3.2.3三旧改造
• • 1.3.2.4集体用地流转
• • 1.3.2.5不良资产收购
• • 1.3.3项目选择标准
• • 1.3.3.1项目类型
• • 1.3.3.2项目规模
• • 1.3.3.3动态财务指标
• • 1.3.3.4静态财务指标
• • 1.3.3.5可销售比例与物业类型
• • 1.3.4项目可研、测算要点
• • 1.3.5项目拓展的工作重点
• • 1.3.5.1城市评价基础数据收集
• • 1.3.5.2城市土地储备、存量土地分布
• • 1.3.5.3城市各区域市场信息
• • 1.3.5.4土地拓展渠道

• 1.4案例：万科、恒大、碧桂园与绿城项目拓展模式与经验

  2房地产项目风险评估的流程和关键要点

• • 2.1房地产项目风险评估的流程
• • 2.1.19+1的房地产项目风险评估模型和流程
• • 2.2项目评估的关键要点
• • 2.2.1相关案例的溯源与回顾
• • 2.2.2建立项目风险评估的价值表
• • 2.3收并购项目的尽职调查与风险控制
• • 2.3.1尽职调查的范围与要求
• • 2.3.2尽职调查的深度
• • 2.3.3民间纠纷与借贷情况的调查
• • 2.3.4收并购项目核心四大风险
• • 2.3.4.1项目规划与开发要求的风险
• • 2.3.4.2土地溢价与土增税的风险
• • 2.3.4.3项目方经济与法律纠纷风险
• • 2.3.4.4项目工程质量与销售风险
• • 2.4城市房地产政策与风险评估
• • 2.4.1城市房地产主要数据采集与分析
• • 2.4.1.1城市目前所处的房地产何种开发阶段
• • 2.4.1.2城市存量、新开发量与去化量之间关系
• • 2.4.1.3城市各区域市场房地产相关数据

• 2.4.2城市房地产、人口、产业、商贸、GPD等数据对房地产市场的影响

  3可行性研究财务数据的选定和预测

• • 3.1房地产项目的 盈利模式 分析
• • 3.2销售收入的测算
• • 3.2.1住宅销售单价的测算
• • 3.2.2商铺销售单价的测算
• • 3.2.3单位销售单价的测算
• • 3.2.4实际销售总收入
• • 3.3项目 经营管理 费用收入与支出测算
• • 3.4经营税费及所得税的缴交测算
• • 3.5土地增值税

• 3.6所得税

  4项目投决策核心要素

• • 4.1项目盈亏能力分析
• • 4.1.1内部收益率（IRR）
• • 4.1.2净现值（NPV）
• • 4.1.3净现值率（NPVR）
• • 4.2项目的不确定性分析
• • 4.2.1项目盈亏平衡分析
• • 4.2.2项目敏感性分析
• • 4.2.3概念性分析
• • 4.3项目开发能力评估
• • 4.4项目市场能力评估
• • 4.5项目开发周期评估

• 4.6项目其他因素评估

  5土地储备战略

• • 5.1房地产反周期投资策略
• • 5.2可持续性发展的土地储备战略
• • 5.2.1常规土地市场的储备模式
• • 5.2.2结合产业的土地储备模式
• • 5.2.3结合政策的土地储备模式
• • 5.2.4区域深耕土地储备模式
• • 5.3区域持续开发发展模式
• • 5.3.1单一业态多项目经营模式
• • 5.3.2多项目多业态经营模式
• • 5.3.3参与土地一、二级开好经营模式
• • 5.4万科的3+2+1的区域持续开发模式