横盘时代房地产成本全过程管理核心要点解析

主要内容：

• 一、2020年房地产现行政策影响及前景判断

土地政策变化对项目成本的影响

金融政策变化对投资项目成本影响

中国房地产开发行业变化趋势

房地产开发企业全面成本构成 及控制体系

构成及所占比例

全过程管理对成本管理的重要性

全过程成本管理核心内容：（管控前置）

• 4、成本目标体系的建立及责任分解(落实到人)

成本组织体系的建立（打破部门壁垒）

案例分析：某项目 成本分析

• 二、 策划与定位阶段的成本控制

问题： 项目策划书“复制、粘贴”现象普遍存在，调查没有针对性及可操作性，数据不准，成本风险较大，

控制点： 建立项目策划系统

关键点： 1、项目策划管理流程

• 2、客户定位（客户细分与市场调研）

• 3、造价定位及成本测算（正算法与倒推法）

• 4、产品功能定位（关键点）

讨论：经典策划案例分享

• 三、 项目报建及政府资源对接与成本的关系管理

问题：报建进度慢，大大影响开工及开盘，

控制点：将报建管理视为项目管理；

建立规范操作流程

关键点： 1、五证的办理要点

• 2、配套资源对接

• 3、后期权证办理

• 四、规划与设计阶段的成本控制

问题：很多开发商只有设计委托而没有设计管理或不会管理，造成设计出图滞后或图纸错、设计成果与定位不匹配，碰、丢、漏严重，设计过于保守，限额设计指标难以确定，直接造成成本增加，怎么解决

控制点：三度设计管理系统

关键点： 1 设计委托流程管理

2设计合同

3总平的完善和优化（货值最大）

4设计不同阶段与“各算”的编制关注点

5设计评审与各阶段优化（限额设计是关键）

6设计跟踪服务

7设计变更

• 五、招标 合同管理与成本控制

问题：标书针对性不强，计价模式存在较大成本风险，合同签订不严谨，关键条款存在风险和漏洞，关键点合同分析及交底针对性不强，合同履约过程失控

控制点： 招标策划及计划，评标定标，合同谈判与签约及履约归档期间的管理

关键点： 1标书编制的重点，评标注意事项

2 “清单”存在的问题与对策

• 3、房地产开发涉及的主要合同类型和内容

• 4、房地产企业不同阶段的合同控制要点

• 5、标杆地产合同标准版本

• 6、如何签订一份“双赢”的合同

• 7、合同签约、履约与归档控制重点

案例：标段划分，合同签约

• 六、 施工阶段的成本控制

问题 ： 成本控制上存在误区；

成本控制体系不够完善；

疏于计划与材料管理；

缺少反索赔意识

控制点： 建立“三全”成本控制体系，做好动态管理

关键点： 1、建立完善控制体系

2组织的建立与总平图的完善优化

3计划管理（总包与分包计划，材料计划，开盘计划。）

• 4、施工不同阶段成本控制要点

• 5、变更与签证的管理

• 6、合同与反索赔管理

案例分享

• 七、 竣工阶段的成本结算与控制

问题：结算阶段施工单位普面存在无中生有，虚报，冒报；

签证变更等时效性，合法性，完整性等问题居多；

对同一问题解释各方资料有歧义；

控制点： 三个关键点的解析

关键点： 1、明确结算依据与结算程序

• 2、细审结算内容

• 3、规避“假、冒、虚”签证的技巧

• 4、过程资料完整详实

八 增值税率调整对地产影响及对策

1对房地产销售的影响

2对房地产企业增值税税负的影响

• 1）.对老项目税负的影响

• 2）对新项目税负的影响

• （1）对销项税额的影响

• （2）对进项税额的影响

• （3）对增值税税负的影响

• 九、营销与物业阶段成本管理

问题 ：面对低迷的房产市场，销售办法不多，广告没少打，钱没少花，销售效果不明显

物业介入晚，与各部门对接存在障碍

控制点： 组织架构 力求简约，高效

关键点：1、销售流程优化，过程监控

• 2、组织框架优化

• 3、项目推广有效使用

• 4、物业的开源与节流

案例分享，讨论

培训总结