房地产成本全过程管理标准化与信息化建设及案例剖析

课程概览

学习目标

• • 1、行业先进的成本管理理论、方法
• • 2、项目全周期各阶段成本管理痛点及应对措施分析，结合案例进行讲解。

• 在各阶段如何将各职能统一到成本管理中，真正实现“全员”管理

• • 3、如何将成本测算、合约规划、产品配置、成本分析、限额控制统一高效管理，成本数据沉淀和应用
• • 4、如何建设企业的属地化的标准成本？如何快速、高效打造企业的信息化系统
• • 5、如何高效谈判，提升谈判水平

课程大纲

• 第一部分：成本管理逻辑、方法及成本精细化管理体系

• • 1、成本管理几个现象

• 2、成本经营思维，如何打造

  • ①成本经营思维—经营视角（各职能横向到边）
  • ②成本经营思维—专业视角（纵向到底）

• 3、成本精细化管理体系包括哪些内容

  • ①定限额成本：制定成本上限标准（最多花多少）
  • ②晒无效成本：优化管理所致浪费（不白花）
  • ③试极限成本：成本极限优化突破（尽量少花）
  • ④拆责任成本：落实管控责任主体（谁来管花）

  讨论：企业最容易忽视的成本是什么

• 4、怎样判定四大角度成本算有效投入

  • ①运营角度：质量、效率、成本均衡
  • ②价值角度：成本投入必须体现价值
  • ③客户角度：成本有限，好钢用在刀刃上
  • ④匹配角度：成本要定位匹配配置要均衡

  案例：不同阶段成本管理与开发进度影响程度曲线图

• 5、不同阶段成本之间关系

  • ①投前测算：卡位标准实现“预得准”
  • ②投后先策：项目收益最大化“能落地”
  • ③强管控：目标成本达成“管得住”

• 第二部分：投资阶段成本管理常见问题，及应对策略

• 1、精准测算目标、标准、基本要求

  • ①控前端输入条件
  • ②控项目产品定位
  • ③控设计技术方案

• 2、成本偏差常见问题，及应对策略

  • ①营销定位偏差
  • ②方案设计偏差
  • ③工程品质偏差

• 3、工具文件的介绍和应用

  A:信息搜集

  • ①强排方案(含示范区) ②工期计划(运营提供)
  • ③成本风险梳理表 ④周边项目地勘报告
  • ⑤产品定位表等

  B：数据整合

  • ①现金流管控及收益率指标表
  • ②目标成本测算表

  C：编审要点

  • ①标准成本
  • ②单车位指标
  • ③可售比
  • ④工程支出
  • ⑤费率核实
  • ⑥成本分摊合理

• 4、测算编审要点分析

  • ①复核技术经济指标
  • ②核对地块属性、出让条件是否反映在测算中
  • ③核对产品配置 ④地块桩基及支护形式
  • ⑤营建费示范区成本 ⑥主要材料价格
  • ⑦人工费、措施费 ⑧控制支付比例

• 5、超成本管理措施

  案例：投前投后不闭合分析

  案例：常州商贸项目：外立面

  案例：重庆北碚项目：红线外供电接驳点距离

  案例：海宁、南京、镇江地块不规整，单车位指标高

• 第三部分：定位方案阶段关注重点、动作、工具、目标

• • 1、项目主要节点地铁图
• • 2、讲解0-45天成本主要动作，该阶段每天都是金钱

• 3、1D:交底会关注什么，做什么动作，用什么工具，要达到什么目标

  案例：合肥瑶海项目交底会

• 4、7D:定位会关注什么，做什么动作，用什么工具，要达到什么目标

  • ①定位常见误区 ②定位运作逻辑
  • ③各职能该阶段侧重点 ④设计费及合同

• 5、18D：方案阶段关注什么，做什么动作，用什么工具，要达到什么目标

  • ①方案是否经济，主要关注点 ②进行成本测算
  • ③总图主要关注点 ④车库精细管控要点
  • ⑤户型主要关注点 ⑥PC专项

  案例—南京某项目-车库优化

• • 6、30D：方案阶段关注什么，做什么动作，用什么工具，要达到什么目标

• 7、45D：报批阶段关注什么，做什么动作，用什么工具，要达到什么目标

  • ①方案确认及成本策划
  • ②合作项目管理

  案例：宁波陈婆渡项目

  案例：产品适配技巧

• 第四部分：招标施工阶段成本关注点及工具应用

• • 1、成本管控“124”步法
• • 2、招标施工阶段成本管理的主要目标
• • 3、工程策划成本关注点及工具应用
• • 4、工程界面如何编制实现成本最优
• • 5、如何精细化审图？审图为什么落地难？

• 6、总包精细化成本管理

  • ①工程量计算规则 ②清单编制
  • ③调差方式 ④总包转固

• 7、工程变更怎么管最有效，常见问题及应对措施

  案例：成本优化案例

• 第五部分：验收交付阶段成本结算痛点及后评估体系搭建

• • 1、结利版成本很重要，何时如何做
• • 2、结算痛点、难点（资料、货不对板、量价、准确性）
• • 3、后评估体系如何搭建
• • 4、如何做有用的成本数据库

• 5、总包结算问题的12个案例分析

  • （1）资料不合规 （2）无效资料
  • （3）资料造假 （4）界面分判不清
  • （5）界面重复计算 （6）建筑做法范围多计
  • （7）计算口径错误 （8）恶意多计工程量
  • （9）与合同单价不一致（10）新增单价不合理
  • （11）调差办法不明确 （12）突破合同事项处理权限

• 第六部分：成本标准化、信息化建设及案例讲解

• • 1、成本标准化怎么做
• • 2、成本标准化的要求
• • 3、编制流程

• 4、停车位的优化若干方法

  案例：成本标准化的案例分享

• • 5、成本信息化要达到的目标
• • 6、成本系统蓝图分析

• 7、成本系统建设、二开、应用、运维

  案例：某公司信息化建设案例分享

• 第七部分：精装修 项目成本管理 及案例分析

• 1、精装修标准如何定

  案例：X城600、800、1400精装标准成本分配

• • 2、精装修标准成本分解
• • 3、部品及做法选择技巧
• • 4、精装修设计阶段成本管理要求

• 5、最优成本的施工界面划分

  案例：上海大宁金茂府项目两介两控管理

• 第八部分：成本管理的优势谈判技巧

• • 1、步步为营—开局谈判9大技巧
• • 2、步步为营—中场谈判5大技巧
• • 3、步步为营—终局谈判5大技巧
• • 4、防守与反击—不道德的5大谈判策略
• • 5、防守与反击—6个原则
• • 6、冲突与压力 7、谈判高手解密

• 8、力量与驱动力—双赢谈判4大法则

  案例：优势谈判在上饶某项目招标、合同中的应用